전세계약하고 전입신고까지 했는데 집주인이 다른사람?

요즘 전세보증금 승계거부와 관련된 상담문의가 정말 많습니다. 시간은 걸리지만 승소와 함께 의뢰인께서 손해보지 않고 전세보증금을 모두 돌려받는 사례도 많아 기분이 좋습니다.

오늘 소개해 드릴 사건은 임차인의 전세기간이 만료되기 전에 임대인이 변경되었는데 새로운 임대인의 재정적 상황 좋지 않을 경우 또는 전세보증금 반환에 대해 무책임한 경우에 임차인이 할 수 있는 대응방안에 대한 내용입니다.

승계거부 가능 여부의 판단 기준

가장 먼저 질문하시는 내용이 바로 새로운 임대인에 대해 전세보증금 승계거부를 하고 이전 임대인을 상대로 전세보증금 반환을 요구할 수 있느냐 입니다.

실제로 상담문의를 하시는 모든 임차인분들의 상황이 조금씩 달라 단순하게 승계거부가 가능하다 불가능하다를 답변드리기는 쉽지 않습니다.

부동산 매매계약의 과정에서 위법행위가 있었는지, 새로운 집주인이 변제능력이 있는지를 포함해 전세보증금을 과연 어떻게 회수하는것이 가장 빠르고 효율적인지를 판단해야 합니다.

임대인이 바뀐 계약의 특약 조건

지난달에 종결된 사건을 하나 소개합니다 A씨는 21년도 2월부터 23년도 2월까지로 B씨와 전세계약을 하였습니다. 그리고 21년도 3월 어느날 잔금을 완납하고 전입신고와 확정일자를 동시에 마무리 하였습니다.

그런데 A씨가 3월 잔금을 치르고 전입신고를 하기 2주 전에 집주인이 갑자기 바뀌어 버립니다 A씨의 계약서에는 특약사항으로 "임차인은 해당 호수에 대한 임대인이 변경 될 수 있음을 인지하고 체결한 계약이며, 현 임대차계약은 포괄승계조건이다" 라고 명시되어 있었습니다.

또한 B씨와 새로운 집주인 C씨의 부동산 매매계약서에는 특약사항으로 "현 임대차계약과 동일 조건으로 하는 임차권 승계에 동의한다.

매매대금을 보증금으로 대체한다" 라고 명시되어 있었습니다. 정리하자면 임차인 A씨가 임대인 B씨와 2억9천만원에 전세계약을 했고 임대인B씨는 새로운 임대인 C씨와 해당 부동산의 매매계약을 하는데 매매대금이 전세보증금과 같아 실제로는 소유자만 바뀐 셈 입니다.

공매 통보와 승계거부 소송 결과

그 후 약 3개월 정도가 지나 A씨는 자신이 살고 있는 집이 세금체납으로 압류되어 공매에 넘겨졌다는 사실을 알게 되었고 곧바로 저희 법률사무소 일상을 찾아와 이전 집주인을 상대로 전세보증금 승계거부 및 보증금반환 소송을 하여 승소하였습니다.

이 사건은 비록 임차인이 계약서에 특약사항으로 임대인이 해당 부동산을 타인에게 매도할 수 있다 는 내용을 명시하였고 임차인이 매매사실을 인지 하였지만 임차인이 충분한 대항력을 갖출 수 있는 여지 가 있어야 하고 임대차 보증금의 객관적 회수가능성 등 제반 사정을 고려하여 신중하게 판단하여야 하기 때문에 B와 C 사이의 매매계약을 무효로 하고 B에게 A에 대한 전세보증금을 반환하라 는 판결을 내린 것입니다.

매매계약 무효 판단의 근거

우리나라의 법은 약자의 편에 서 있습니다.

임대인 B와 C 사이의 매매계약이 아무리 정상적인 계약이었다고 하더라도 임차인 A씨의 대항력이 갖춰지기 전에 해당 부동산에 대한 세금을 체납하여 공매에 넘겨지는 상황에 이를만큼 집주인 C가 전세보증금의 반환능력이 없을 것으로 판단된다면 법은 A씨의 편을 들어 B와 C 사이의 매매계약을 무효로 보고 이전 집주인B에게 전세보증금을 반환해야 하는 책임을 지도록 하는 것입니다.

만기 직전 임대인 변경 상담 사례

어제 상담 해 드린 사건 하나를 더 소개하자면 전세계약 만료 6개월을 앞두고 임차인이 전세계약 종료를 통보했는데 그 이후로 임대인과 연락이 닿지 못했다고 합니다.

그리고 계약 만료 일주일 전에 집주인이 바뀌었으니 새로운 임대인에게 전세보증금을 받으라는 통보를 받았다고 하네요 이 경우에 전세보증금 승계거부를 하고 이전 임대인을 상대로 전세보증금반환소송을 할 수 있는지 그리고 승계거부를 할 경우 새로운 임대인이 집을 비워달라 하면 어떻게 되는지를 문의주셨습니다.

이 경우에도 먼저 임대인의 매매계약이 적법했는지를 판단해야 할 것이며 새로운 임대인에게 전세보증금을 반환할 능력이 되는지를 살펴봐야 할 것입니다.

이 사건의 경우에는 오랜 시간과 에너지를 쏟아 이전 집주인을 상대로 승계거부 및 반환소송을 하는것 보다 새로운 임대인을 상대로 소송을 하는것이 더 효율적입니다.

마침 해당 부동산의 매매시세가 많이 떨어지지 않아 전세보증금 전액을 확보함과 동시에 저희 법률사무소 일상의 경매담당파트의 도움으로 경매에 참여 할 수도 있습니다. 저희 법률사무소 일상에서만 가능한 경매활용하기 노하우는 따로 상담을 통해서 알려드립니다.

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