집주인을 상대로 전세보증금 승계거부 가능할까?

요즘 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 많다 보니 전세계약도 좀 더 꼼꼼히 따져가며 하게 됩니다. 오늘 포스팅은 살고있는 전세집의 집주인이 바뀐 경우에 새로운 집주인에 대한 전세보증금 승계거부권 행사와 이전 집주인을 상대로 한 전세보증금 반환소송을 해야 하는 경우에 대한 이야기 입니다 ========================

입주 전 집주인이 바뀐 사례

A씨는 2021년 7월 3일에 서울의 한 아파트에 대해 1년간의 전세계약을 하고 7월 20일에 입주하며 전세보증금을 집주인 B씨에게 지급하였습니다.

B씨는 7월 17일에 해당 아파트의 소유권을 C씨에게 이전하는 계약을 체결하고 계약금 1,000만원을 받았으며 나머지 잔금은 7월 20일에 전세 세입자가 입주함과 동시에 전세보증금으로 충당하기로 하였습니다.

A씨는 해당 아파트에 입주하여 주거를 시작한 이후 이 사실을 부동산을 통해 어렴풋이 듣긴 했지만 대수롭지 않게 생각했습니다.

A씨는 계약기간이 끝나갈 무렵 C씨를 상대로 전세계약 종료를 통보하였고 그제서야 C씨로부터 전세보증금을 돌려줄 수 있는 경제적 능력이 없다는 사실을 확인하였습니다 ========================

계약기간 중 임대인 변경

전세계약을 하고 입주도 하기 전에 집주인이 바뀐 상황입니다. 전세 계약기간 중 집주인이 바뀐 경우 새로운 집주인은 특별한 사정이 있지 않는 이상 세입자에 대한 전세보증금을 자동으로 승계받게 됩니다.

하지만 세입자가 집주인에 대하여 전세보증금을 반환받지 못할 것 같다는 판단이 들 경우 전세보증금에 대한 승계를 거부할 수 있습니다. 새로운 집주인에 대해 전세보증금의 승계를 거부할 수 있는 조건과 절차에 대해 좀 더 상세히 알아보겠습니다.

승계거부권이 필요한 이유

기본적인 개념으로 계약 당사자인 집주인과 전세세입자는 돈을 맡기고 집을 빌려주는 관계입니다 100원짜리 집을 70원에 빌려쓰다가 반환할 때 70원을 다시 돌려받는 방식입니다.

그런데 만약 100원짜리 집을 70원에 빌렸는데 기존 집주인이 70원 또는 70원보다 더 싸게 제3자에게 소유권을 넘긴다면 새로운 집주인의 경제력이 좋지 못할 경우 세입자는 맡겨놓은 70원을 돌려받지 못할 위험에 처할수도 있습니다.

이러한 문제를 방지하기 위해 법은 전세보증금 승계거부라는 권리를 만들어 세입자를 보호하고 있습니다.

기존 집주인과 새로운 집주인이 전세를 끼고 계약을 하기로 협의하여 세입자의 전세보증금을 새로운 집주인이 승계받았다고 하더라도 세입자가 이를 거부하고 기존 집주인에게 전세보증금을 요구할 수 있는 것입니다.

승계거부 요건

집주인에 대한 전세보증금의 승계거부를 할 수 있는 요건은 아래와 같습니다.

임대차 계약기간 중 임대인이 변경되었고 임차인이 인지하지 못한 경우 임대차 계약기간 중 임대인이 변경되었고 임차인에게 전세보증금 승계통보 및 동의를 얻지 않은경우 임차인이 임대인이 변경되었음을 알고 동의했더라도 해당 부동산의 매매가 불공정(전세사기)한 거래일 경우 요즘 임차인들이 전세보증금을 받지 못할까 걱정하며 상담의뢰 하시는 내용의 상당부분이 전세계약기간 중 임대인이 바뀌었고 새로운 임대인이 전세보증금을 반환할 능력이 없는 경우 입니다.

승계거부 전 확인할 점

주의해야 할 사항도 있습니다. 새로운 임대인에 대한 전세보증금 승계거부는 이전 임대인의 경제력을 먼저 살핀 후 진행해야 합니다.

이전 임대인의 경제력이 새로운 임대인보다 좋지 못한 경우 소송을 해서 승소했더라도 전세보증금을 돌려받기가 어려울 수도 있기 때문에 승계거부권을 행사하기 전에 이전 임대인과 현재 임대인의 경제적인 사정을 고려할 수 있는 조사를 먼저 하고 어떤 절차를 걸쳐 누구에게 전세보증금을 청구하는 것이 빠르고 쉬운 방법인지를 검토해야 합니다.

소송은 이길 수 있지만 승소를 했더라도 상대방의 재산이 없다면 청구해도 전세금을 받을 수 없는 상황에 처할수도 있습니다. 합리적인 판단과 빠른 시간 그리고 효율적인 절차는 경험이 많은 전문변호사와의 상담을 통해 팁을 얻을 수 있을 것입니다.

전세보증금 승계거부를 할 지 여부 그리고 그 절차와 방법은 많은 성공사례를 보유한 변호사와 상담을 해 보시고 최선의 방법을 찾으시기 바랍니다

문자메시지로 상담예약 신청하시면 전세보증금 반환소송 전문 변호사가 직접 전화드립니다.