임대차 종료 후 전세보증금을 반환받는 절차 자세히 알아보기

요즘처럼 전국의 부동산 가격이 일제히 하락하고 있는 상황에서 전세계약의 만기가 도래한다면 조금 더 저렴하고 나은 환경으로 이사하려는 고민을 하게 됩니다.

최근 의도적인 전세사기 및 깡통전세로 인한 전세보증금 반환소송의 규모가 점점 늘어나고 있는 상황에서 부동산 시장의 침체로 인한 전세가 하락은 전세 세입자들에도 피해를 끼칩니다. 부동산 시장의 침체는 주택의 매매가 뿐만 아니라 전세가 까지 급격히 하락시켰으며 기존의 임차인이 이사를 해야 하는 상황에서 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못해 전세보증금을 임차인에게 돌려주지 못하는 문제가 발생하는 것입니다.

주로 다가구 및 다세대 주택에서 빈번하게 발생했던 문제가 요즘은 수도권 아파트에서도 나타날 만큼 심각해 진 상황입니다.

현재 살고있는 전세집의 계약기간 만료가 임박했다면, 그리고 새로운 집으로 이사를 갈 계획이라면 신중하게 절차를 밟아 전세보증금을 제때 돌려받기위해 대비해야 할 것입니다.

계약 종료 통보와 내용증명

전세계약기간 만료를 앞둔 상황에서 이사를 할 계획이라면 계약기간 만료 2개월 전에 집주인에게 계약을 종료하겠다는 의사표현을 해야 합니다. 의사표현은 되도록 문자메시지, 카카오톡 또는 음성녹음 등으로 기록을 남기고 상대방이 수신했는지 확인 할 수 있으면 더욱 좋습니다.

만약 집주인이 명확한 답변을 하지 않거나 연락이 되지 않는다면 내용증명을 발송하여 전세보증금 반환 청구의사를 명확히 해야 합니다.

내용증명은 당사자가 직접 보낼 수 있으며 변호사 또는 법무사를 통해 발송할 수 있으며 같은 내용과 형식이더라도 개인보다는 변호사의 명의로 발송하는것이 상대에게 좀더 강한 위압감을 줄 수 있습니다.

변호사 또는 법무사를 통해 내용증명을 발송하게 될 경우 약간의 비용이 발생합니다.

만약 내용증명 발송 후에도 집주인이 전세보증금을 반환하지 않아 소송까지 하게 될 경우가 예상된다면 변호사와 협의하여 내용증명을 포함한 전세보증금 반환에 대한 모든 절차에 대한 위임을 할 수 있고 이 경우 변호사가 작성하는 내용증명은 따로 비용이 발생하지 않을 수 있습니다.

내용증명 발송 요령과 임차권 등기명령

내용증명의 발송 * 계약종료 및 보증금 반환을 요구하는 의사표현 * 원본1부, 사본2부를 작성하여 우체국에서 발송 * 소송 전 원만한 해결을 촉구하고 소송시 증거로 활용할 수 있음 만약 전세보증금을 받지 못한 상황에서 이사를 해야 한다면 "임차권 등기명령" 신청을 꼭 해야 합니다.

임차권 등기명령이란 전세집의 등기부등본에 임차권을 등기하는 것으로 선순위 채권자와 비슷한 권리가 주어집니다 임차권 등기명령의 효력이 발생하기 전 선순위채권이 먼저 잡혀 있거나 타인에게 매각되었다면 임차권등기명령의 효력이 의미 없을 수 있으며 이때에는 소송을 통해 보증금 반환청구를 해야 합니다.

반환이 이뤄지지 않을 때의 선택지

현실적으로 임대인이 전세보증금을 돌려 줄 여력이 있다면 내용증명을 보내기 전에 이미 전세보증금을 돌려주려 할 것입니다. 하지만 내용증명을 보내도, 임차권 등기를 해도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 정말 많습니다.

이렇게 돌려받지 못하는 분들이 저희 법률사무소 일상에 상담을 하시고 사건을 위임하는 것입니다. 대부분의 경우 인터넷을 통해 많은 정보를 얻고 주변 사례와 상담을 통해 충분히 알아보신 뒤 소송을 해야겠다고 마음을 먹고 저희 법률사무소 일상을 찾으십니다

전세보증금 반환청구를 위한 소송을 진행하려면 상당한 금액의 소송비용과 수개월의 시간이 소요됩니다. 당장 이사를 해야 하는 상황에서 소송은 쉽지 않은 결정입니다.

그래서 소송을 하기 전 임대인에게 한번 더 전세보증금의 반환을 요구하는 방법으로 임차인 지급명령을 신청할 수 있습니다.

지급명령과 본안 소송의 갈림길

보증금의 지급명령 신청은 소송에 비해 기간이 2주밖에 걸리지 않고 비용이 적게 듭니다 다만, 임대인이 이의신청을 하면 민사소송으로 넘어가기 때문에 오히려 시간을 낭비하는 결과를 초래할 수 있으니 전문 변호사와 상담을 통해 신중히 결정하는것이 좋습니다.

보증금 지급명령신청을 했음에도 불구하고 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 최종적으로 소송을 진행하게 되는데요 변호사의 선임과 인지대 송달료 등 수백만원의 비용이 소요되고 수개월의 시간이 걸리기 때문에 결국 소송을 해야 하는 사건이라면 시간을 단축하기 위한 방법을 전문변호사와 논의하는 것이 좋습니다.

내용증명-임차권등기-지급명령-소송 의 절차를 순차적으로 밟아가야 할 지 아니면 앞의 절차를 모두 생략하고 처음부터 부동산을 가압류 하여 소송을 하고 경매를 진행할 지는 경험이 많은 전문변호사와의 상담을 통해 결정하는 것이 시간을 단축하는 좋은 방법일 것입니다.

소송은 많은 시간과 비용이 소요되는 대신 판결문을 받은 날로부터 연 12%의 이자와 소송비용을 집주인에게 청구할 수 있으니 비용상의 부담은 소송이 끝난 후 보상받을 수 있다고 볼 수 있습니다.

인터넷 정보로 채워지지 않는 부분

전세보증금을 돌려받기 위한 절차는 인터넷을 조금만 살펴봐도 쉽게 알아볼 수 있습니다. 하지만 인터넷을 통해 알아볼 수 없는것이 있습니다.

모든 세입자가 똑같은 상황에 처한것이 아니기 때문에 각각의 상황에 맞는 최선의 방법을 모색하는 역량은 정보의 바다 인터넷에서도 찾을수는 없습니다.

인터넷에서 제시하는 모든 절차를 순서에 맞게 혼자서도 완벽하게 처리할 수 있지만 그 사이 집주인의 재산이 사라지고 명의가 이전되는 경우도 있으며 전세보증금을 되찾기 위한 기간이 더 늘어날 수도 있습니다.

집주인의 변제능력을 파악하고 압박할 수 있는 방법과 부동산을 잘 처분하여 전세보증금을 모두 다 돌려받을 수 있는 최선의 방법을 찾아내고 신속하게 실행하는 것이 전문변호사의 역량입니다. 법률사무소 일상은 모든 의뢰인의 상황을 파악하여 최적의 방향을 제시해 드립니다.

각각의 절차마다 비용을 책정하여 청구하지 않으며 소송위임과 함께 경매를 포함한 모든 절차를 책임지고 마무리 해 드립니다. 무료상담만 받으셔도 앞으로 어떤 절차를 통해 해결해야 할 것인지에 대한 명확한 답을 얻으실 수 있을 것입니다.