전세계약 만료 후 전세보증금을 돌려받기위한 절차

전세계약이 만료되어 새 집으로 이사를 하려고 하는데 집 주인에게 연락을 취해도 차일 피일 미루기만 하고 심지어 연락조차 되지 않을 때도 있습니다. 새로 이사들어올 세입자를 구하지 못했다며 먼저 이사 하고 몇개월 뒤에 보증금을 돌려주는건 어떻냐는 제안도 합니다.

머리아픈 상황입니다. 요즘 전 세계적으로 금리인상과 경기불안정으로 부동산 시장도 침체상황에서 벗어나지 못하고 있습니다. 금리가 인상되고 부동산 정책도 규제가 심해져 임대인과 임차인 모두의 입장에서 요즘의 부동산 시장은 불안하고 복잡합니다.

오늘 소개드릴 내용은 최근 우리나라 부동산 시장에서 빈번하게 일어나는 문제점으로 많은 세입자들이 전세금을 돌려받기 위해 상담을 요청하는 내용입니다. 전세세입자는 처음 전세 계약을 할 때 대항력을 갖기 위해 꼭 확인하고 신청해야 하는 절차 가 있습니다.

퇴거시 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 꼭 필요한 절차 입니다.

계약 전 등기부등본과 선순위 채권 확인

전세계약 전 등기부등본을 확인하여 선순위 채권이 있는지 확인 해야 합니다. 높은 금액의 가압류 또는 근저당 등이 설정되어 있다면 절대 전세 계약을 해서는 안됩니다.

해당 부동산의 매매시세 -(빼기) 전세보증금 의 금액 이하로 설정되어 있다면 집을 팔아 선순위 채권을 변제 한 후에도 전세보증금 만큼의 돈이 남을 수 있으니 전세계약을 해도 되겠지만 전세보증금만큼의 돈이 남지 않을 정도의 선순위 채권이라면 만일의 경우를 위해 계약을 하지 않는것이 좋습니다.

이 때에는 집주인이 선순위 채권을 모두 변제한 뒤에 전세계약을 하면 됩니다. 전세권이 가장 선순위의 채권이 되면 전세보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 될 때 집을 팔거나 경매를 통해 전세보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다.

전입신고와 확정일자의 효력

선순위 채권이 없음을 확인했다면 전세계약 후 계약서와 신분증을 가지고 동사무소에 가서 확정일자와 전입신고 를 해야 합니다. 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않는다면 전세계약을 통한 전세권이 인정되지 못합니다.

확정일자의 신고는 전세권 설정과 비슷한 개념으로 전입신고 한 다음날 0시부터 해당 주택의 선순위 채권자가 되는 것이므로 꼭 확정일자 신고를 해야만 전세보증금에 대한 선순위 보장을 받을 수 있습니다.

만약 전세계약이 만료되고 전세보증금을 높여 재계약을 했다면 "꼭!" 동사무소에 다시 가서 확정일자 재신고를 해야 합니다. 그렇지 않을 경우 처음 받은 확정일자만 유효하여 나중에 인상된 전세보증금에 대해서는 보장받지 못할 수 있습니다.

되도록 전세보증보험에 가입하실것을 권유합니다.

전세보증보험이란 전세계약 만료에 따라 보증금을 돌려받고 전출해야 하는 시점에서 집주인의 사정으로 돌려받지 못하게 될 경우에 대비해 가입하는 보험으로 전세보증보험에서 집주인을 대신하여 전세보증금을 먼저 돌려주고 그 금액을 추후 집주인에게 청구하는 개념의 보험입니다위의 절차로 전세 세입자로서의 대항력을 모두 갖춰 계약기간동안 잘 지내고 계약기간이 만료되어 이사를 하려 하는 상황이 되었습니다.

이사를 해야 하는데 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없으니 계속해서 계약을 연장해서 살던지 먼저 이사를 하고 보증금을 나중에 받으라는 제안을 했다면?

이때엔 어떻게 해야 할까요?

보증금 회수 전 전출 금지

가장 중요한 한가지 ! 전세보증금을 완전히 돌려받기 전까지는 절대 전출해서는 안됩니다!

집을 점유하고 있는것은 단순한 거주의 개념이 아닌 집의 소유권을 가지는 것이기 때문에 전출을 하게 되면 집에 대한 권한을 포기하는것으로 볼 수도 있으므로 전세보증금을 모두 돌려받기 전까지는 절대 전출하지 않아야 합니다.

전세 보증금을 돌려받는 문제는 장기간의 시간싸움의 개념으로 이해해도 될 만큼 결국 돌려받을 수 있으나 절차와 시간에서 인내심을 필요로 합니다.

전세보증금은 위에 언급했듯 처음 계약할 때 선순위채권이 없고 전입신고와 확정일자 신고가 되었다면 전세보증금은 집을 팔아서라도 돌려받을 수 있습니다.

내용증명부터 경매 배당까지의 절차

다만 그 절차가 내용증명을 보내고 - 그래도 안되면 전세보증금 반환소송을 하고 - 소송종결 후 판결문을 가지고 집을 경매에 부쳐 - 매각대금 내에서 보증금을 배당받고 만약 보증금보다 배당액수가 적다면 - 경매 낙찰자에게 그 차액을 청구 많은 시간이 걸리고 복잡합니다.

일반적으로 전세보증금 반환소송을 하기 위해 법률사무소를 찾으면 소송까지만 수임하여 판결문을 받은 뒤에는 경매 및 기타 행정업무를 전세 세입자가 직접 발로 뛰어 진행해야 하는 경우가 많습니다.

소송종결 후 진행하게 되는 경매 및 행정업무에 대해 터무니 없이 높은 액수의 추가 비용을 요구하는 법률사무소도 더러 있습니다. 그렇기 때문에 전세보증금을 돌려받기 위한 소송을 진행하려 하신다면 소송 후 경매와 행정업무에 대한 부분도 명확히 확인하고 진행하셔야 합니다.

저희 법률사무소 일상은 전세보증금 반환소송을 의뢰하시는 분들께 처음 상담시에 경매와 행정업무에 대한 부분 등 전세보증금을 돌려받기 위한 절차를 모두 안내해 드리고 소송비용에 포함하여 비교적 합리적인 비용으로 경매와 행정업무를 처리해 드리고 있습니다.

전세보증금 반환소송 뿐만 아니라 소송과 경매가 끝나 최종 보증금을 반환받으실 때 까지의 모든 업무를 저희 법률사무소 일상에서 직접 처리해 드리기 때문에 많은 의뢰인 분들이 만족해 하십니다

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