전세보증금을 반환받지 못하는 상황에 처했을 때

전세기간이 임박하여 이사를 결정하고 집 주인과 연락을 취하는데 당장 보증금을 반환해 줄 수 없다 는 답을 듣게 되는 상황이 요즘 많이 발생합니다.

집주인은 계약기간이 종료되면 전세보증금을 돌려줘야 하지만 실제로 다양한 이유로 인해 전세보증금의 반환이 어려운 상황이 생길 수 있습니다. 우리 나라의 법은 전세 세입자가 전세보증금을 제 때 돌려받지 못하는 상황에 처하지 않게 하기 위해 몇가지 세입자의 역할을 정해뒀습니다.

이 몇가지만 잘 지킨다면 전세보증금을 돌려받는데는 큰 문제가 생기지 않을텐데 모든 상황은 돌발변수가 존재하기 때문에 간혹 문제가 생기는 것입니다.

계약 단계에서 세입자가 챙길 것

전세계약을 할 때 법의 보호를 받기 위해 세입자가 꼭 해야 할 몇가지 를 설명해 보겠습니다 1.

<등기부등본 열람> 먼저 집을 계약하기 전 그 집의 등기부등본을 열람하여 집주인의 명의, 근저당 또는 가압류 등의 채권상태 가 전세금보다 많지는 않은지를 꼭 확인하고 계약합니다.

전세계약을 할 집이 이미 높은금액의 근저당이나 가압류가 설정되어 있다면 집주인이 집을 담보로 채무를 가지고 있다는 의미입니다. 이런 집에 전세계약을 하고 입주하려면 등기부등본에 설정되어 있는 근저당 또는 가압류(선순위 채권)를 해지하는 조건을 제시해야 합니다.

일반적으로 전세계약을 성사시킬 공인중개사가 선순위 채권을 모두 해지하는것을 조건으로 전세계약을 진행하기 때문에 전세 세입자는 최종적으로 등기부등본상 전세보증금 상당의 채권은 없다는 부분만 확인하시면 됩니다.

등기부등본에서 전세 세입자보다 선순위로 설정된 채권이 없거나 전세 세입자가 후순위가 되어도 전세보증금은 충분히 돌려받을만한 채권액이라면 문제되지 않습니다.

점유와 전입신고, 확정일자

2. <점유> 전세 세입자는 전세계약 체결 그리고 잔금완납 즉시 입주를 하여 해당 부동산을 점유 합니다. 유치권이라고 합니다. 점유를 함으로서 그 부동산에 대한 권리를 갖는것입니다 3. <전입신고, 확정일자 신고> 전세계약서와 신분증을 들고 동사무소에 가서 전입신고와 함께 확정일자 를 받습니다. 전입신고는 동사무소에 해당 거주지로 이사했음을 신고하는것이고 확정일자는 계약서를 동사무소에 확인시켜 전세보증금 액수만큼 해당 부동산에 채권을 가진다는것과 유사한 의미로 볼 수 있습니다. 추후 경매가 진행된다면 확정일자를 근거로 전세보증금 금액만큼 전세권을 주장하고 청구할 수 있습니다 4. <전세보증보험> 되도록 전세보증보험(HUG)에 가입하기를 권유드립니다. 전세보증보험은 전세 세입자가 전세기간 만료 후에도 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 전세보증금을 대신 돌려주고 집주인을 상대로 청구하는 제도입니다. 전세보증금의 액수가 크다면 전세보증보험에 꼭 가입하시는게 좋습니다 * 추가 : 전세계약을 연장하면서 전세보증금이 인상되었다면 동사무소에 확정일자 신고 를 꼭 다시 하시기 바랍니다 위 1~3번까지 모두 마쳤다면 전세기간 만료 후 전세금을 돌려받지 못할 가능성은 상당히 줄어듭니다 일부 전세사기, 깡통전세 등등의 경우가 있지만 전세보증금을 제때 돌려받지 못해 저희 법률사무소 일상을 찾아오시는 분들은 대부분 부동산시장에서의 전세수요 및 시세의 변화로 다음 세입자를 구하지 못해 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 많습니다. 오늘은 의도적인 전세사기의 경우가 아닌 일반적으로 지체되는 전세보증금을 돌려받는 방법을 설명하겠습니다.

3. 전세보증금의 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다 전화 및 문자메시지로 전출계획을 밝히고 보증금 반환을 요구했음에도 불구하고 집주인이 답변이 없거나 반환해 줄 수 없다는 답이 돌아왔다면 법에 따라 처리할 수 있음을 알리는 내용증명을 보낼 수 있습니다. 내용증명은 일반인 누구나 작성 가능하고 법률사무소의 도움을 받아 담당변호사 명의로 발송하면 집주인 입장에서 위압감이 느껴질 수 있습니다 2. 전세보증보험에 가입했다면 전세보증금을 청구해서 받는 절차를 알아보고 청구하실 수 있습니다 3. 변호사를 선임하여 소송을 통해 청구할 수 있습니다. 전세보증금 소송은 일반적으로 이길 수 밖에 없는 소송이기 때문에 판결을 받아 집주인의 재산에 대해 전세보증금 액수만큼 압류를 하거나 경매신청을 할 수 있습니다. 이 때 만약 집주인의 재무상태가 좋지 않더라도 전세계약된 집에 대해 경매를 통해 배당받을 수 있습니다. 소송비용은 소송이 끝난 뒤 패소한 측에 소송비용을 청구할 수 있습니다 (변호사 선임료, 인지대 및 송달료가 별도로 발생되며 이 금액은 소송금액에 따라 변동됩니다) 4. 그 밖에도 해당 부동산을 전세 세입자가 직접 매입하는 방법도 있습니다.

소송 비용과 경매 배당

소송을 통해 전세보증금을 청구하는 방법에 대하여 조금 더 설명을 드리자면 비용 은 변호사 선임료, 소송을 위한 인지대, 송달료 등이 소요되며 전세보증금 청구액에 따라 차이가 있습니다. 소송에 소요된 비용은 소송이 마무리 된 뒤 패소한 상대측에 청구할 수 있습니다.

저희 법률사무소 일상은 승소에 따른 성공보수금은 받지 않습니다. 소송이 끝나면 판결문을 토대로 해당 부동산을 경매신청 하여 경매를 통해 전세보증금을 배당받게 됩니다.

만약 부동산이 전세보증금보다 적은 금액으로 낙찰되었더라도 전세보증금은 낙찰자가 부담하게 되기 때문에 낙찰자를 상대로 요구할 수 있습니다. 경매신청 및 행정업무 역시 저희 법률사무소에서 원스톱으로 진행해 드리고 있으며 소송비용 외 추가로 비용이 발생할 수 있습니다.

자세한 내용은 상담을 통해 안내해 드립니다.

전문 변호사와 직접 상담을 원하시면 전화예약 및 방문상담 신청하시기 바랍니다